Onderzoek van Ramon de Punder en Mathijs Dijkstra zet juist bij die geruststelling een vraagteken. Zij onderzochten 694 Nederlandse woningtransacties. De taxaties lagen veel dichter bij de afgesproken koopprijzen dan volgens hun statistische toets bij onafhankelijke waarderingen te verwachten zou zijn. De belangrijke vraag is dus niet alleen hoe dicht een taxatie bij de koopprijs ligt, maar ook hoe die waarde tot stand komt. [1]
Een koopprijs is één uitkomst
De prijs van een huis hangt samen met de woning, de locatie en de markt. Maar ook met de koper die toevallig aan tafel zit. Misschien woont familie om de hoek. Misschien wil iemand na maanden zoeken vooral niet opnieuw verliezen. Zulke omstandigheden kunnen ervoor zorgen dat één koper meer betaalt dan een volgende zou doen.
De onderzoekers noemen dat het transactiespecifieke deel van de prijs. Voor een onafhankelijke waardebepaling stellen zij een andere vraag: wat zou deze woning naar verwachting opbrengen als zij onder dezelfde marktomstandigheden opnieuw werd verkocht, aan een andere koper? Eén gerealiseerde koopsom geeft daar niet het volledige antwoord op.
Een taxatie die jouw bod bevestigt, bewijst nog niet dat een volgende koper hetzelfde zou betalen.
Bij ruim vier op de tien ligt de taxatie vrijwel op de koopprijs
Van de onderzochte taxaties was 21,3% exact gelijk aan de koopprijs. Toch zegt dat niet alles. Taxateurs werken vaak met ronde bedragen: 95,1% van de taxaties was een veelvoud van €5.000. Bij de koopprijzen gold dat voor 47,7%.
Daarom bekeken de onderzoekers ook het verschil tussen beide bedragen op die afrondingsschaal. Bij 41,5% was het verschil hooguit €2.500: het verschil wordt nul als je het afrondt op €5.000. En bij 60,8% lag de taxatie binnen €5.000 van de koopprijs. Dat zijn overlappende groepen, geen percentages die je bij elkaar kunt optellen. [1]
De concentratie rond de koopprijs
Hoeveel overeenkomst is nog toeval?
Een taxatie en een koopprijs horen natuurlijk allebei iets over dezelfde woning te vertellen. Alleen vaststellen dat ze dicht bij elkaar liggen, is daarom onvoldoende om afhankelijkheid aan te tonen. Hier zit de toegevoegde waarde van het onderzoek.
Voor iedere woning maakten de onderzoekers een verdeling van mogelijke verkoopprijzen met het statistische model van SlimBieden. Dat model gebruikt woningkenmerken en macro-economische gegevens die vóór de transactie beschikbaar waren. De uiteindelijke koopprijs en de taxatie worden niet als invoer gebruikt.
Vervolgens hielden zij elke taxatie vast en trokken zij steeds nieuwe verkoopprijzen uit de bijbehorende verdeling. Zo simuleerden ze 100.000 keer een situatie waarin de prijs onafhankelijk van de taxatie tot stand komt. In de werkelijke gegevens liggen de bedragen veel dichter bij elkaar. De toets levert zeer sterk bewijs tegen onafhankelijkheid. Voor deze vergelijking moet het model zowel het verwachte prijsniveau als de spreiding van mogelijke verkoopprijzen goed beschrijven. De onderzoekers hebben beide gecontroleerd. [1]
Ook de aanvullende analyse laat zien hoe sterk taxaties de koopprijs volgen. Het verschil tussen de koopprijs en de door het model verwachte prijs werkt voor ongeveer 80% door in de taxatiewaarde.
Waarom dit voor jou verschil maakt
Het onderzoek beschrijft een voorbeeld van een woning met een koopprijs van €721.000. De door het model verwachte verkoopprijs is ongeveer €663.000. De taxatie komt uit op €725.000. De taxatie bevestigt daarmee bijna de koopprijs, terwijl het model op een lager verwacht prijsniveau uitkomt.
Bij volledige financiering staat tegenover deze woning een hypotheek van €721.000. Krijgt de koper betalingsproblemen en moet de woning worden verkocht, dan is de vraag of de opbrengst voldoende is om die schuld af te lossen. Bij een verkoopopbrengst van €663.000 blijft €58.000 schuld over, nog zonder verkoopkosten.
Het financiële risico ontstaat zodra de hypotheek hoger is dan de verwachte verkoopopbrengst. Een taxatie dicht bij de koopprijs kan dat risico aan het zicht onttrekken. In een stijgende markt kan het verschil kleiner worden; bij dalende huizenprijzen kan het juist verder oplopen. De scenarioanalyse in het onderzoek laat zien hoe de kans op een tekort bij verkoop zich ontwikkelt wanneer huizenprijzen stijgen of dalen en de koper ondertussen aflost.
Wat het onderzoek wel en niet laat zien
De analyse gebruikt 694 woningen uit 800 taxatierapporten die hypotheekadviseur Viisi beschikbaar stelde, uit december 2025 tot en met augustus 2026. Er vielen 106 woningen af vanwege ontbrekende kenmerken of omdat ze buiten het toepassingsgebied van het model lagen.
De onderzoekers controleren of het model de verkoopprijzen goed beschrijft. Deze kalibratiecontroles laten geen aanwijzingen zien voor systematische afwijkingen in het voorspelde prijsniveau of in de spreiding van de mogelijke verkoopprijzen. Dat ondersteunt het gebruik van deze prijsverdelingen als referentie voor de toets. Daarnaast onderzoeken zij hoe gevoelig de uitkomsten zijn voor modelfouten en voor informatie over de woning die kopers en taxateurs mogelijk wel hebben, maar het model niet.
De resultaten zijn daarmee geen bewijs van bewust verkeerd handelen door een individuele taxateur. De auteurs wijzen op prikkels in het proces: voor koper, verkoper en andere betrokkenen is het aantrekkelijk als de financiering en de verkoop doorgaan. Die belangen kunnen botsen met de onafhankelijke controle die een taxatie zou moeten bieden.
Meer inzicht vóór je biedt
Voor kopers is de praktische les: een taxatie achteraf beantwoordt niet vanzelf de vraag of jouw bod vooraf verstandig was. Maak onderscheid tussen wat je kúnt financieren, wat je zelf wilt betalen en wat je op basis van de woning en de markt aan verkoopprijzen kunt verwachten.
De onderzoekers zien een rol voor transparant getoetste statistische waarderingen die de afgesproken koopprijs niet gebruiken. Zo’n model kan naast een verwacht prijsniveau ook de onzekerheid eromheen zichtbaar maken. Dat helpt om de afweging te begrijpen: een hoger bod kan je winkans vergroten, maar kan ook verder boven de verwachte verkoopprijs liggen.
Daarmee hoeft het gesprek niet te eindigen bij één geruststellend bedrag. De nuttigere vraag wordt: wat vertelt deze waardering over de woning, en wat vooral over de prijs die ik zelf heb afgesproken?
Weet je winkans, vóór je biedt
SlimBieden berekent per bod jouw winkans, zodat je biedt met optimale zekerheid, en niet onnodig duizenden euro’s te veel betaalt.
Over het onderzoek
[1] De Punder, R. F. A. & Dijkstra, M. R. G. (2026). Copying Transaction Prices: How Dutch Housing Appraisals Track Idiosyncratic Variation.
Gebaseerd op het manuscript van 9 november 2026, SB–2026–01/I. Vindplaatsen: sectie 4 en tabellen 2–3 (steekproef en afronding), sectie 5 (toetsen en regressies), sectie 6 (onderpandrisico), appendices A en E.5 (modelcontroles en gevoeligheid).
Ramon F. A. de Punder en Mathijs R. G. Dijkstra zijn verbonden aan de Universiteit van Amsterdam, het Tinbergen Institute en SB Statistics, de onderzoekseenheid van SlimBieden. Het onderzoek is uitgevoerd in samenwerking met Viisi en gebruikt het model van SlimBieden.